La Tercera Ola en infraestructuras de telecomunicaciones

¿Cuál es la Tercera Ola en las infraestructuras de telecomunicaciones?

En economía, la división del trabajo consiste en separar las tareas dentro de cualquier sistema económico u organización para que los participantes puedan especializarse. La especialización en infraestructuras de telecomunicaciones surgió por primera vez en Estados Unidos a mediados de los años noventa, cuando directivos de tres empresas (American Radio, Castle Towers y Steve Bernstein Associates) advirtieron el valor de aprovechar al máximo los activos de torres, alquilando espacio a varios inquilinos a la vez. Las tres compañías fundaron entonces empresas de torres que hoy siguen siendo referentes del sector: American Tower, Crown Castle y SBA Communications.

La infraestructura pasiva no es un negocio “core” para los operadores móviles

En Estados Unidos, los operadores de redes móviles (MNO, por sus siglas en inglés) no tardaron en darse cuenta de que su negocio consiste en vender voz y datos, y que la infraestructura pasiva de telecomunicaciones no forma parte de su actividad principal. Las torreras independientes, para las que la gestión de esta infraestructura sí constituye el núcleo de su negocio, suelen contar con mayor experiencia a la hora de identificar eficiencias y reducir los gastos operativos (OPEX). Además, este tipo de empresas tiende a disfrutar de un coste de capital más bajo que los operadores móviles, así como de mayores ratios de co-ubicación (compartición de emplazamientos) en sus mástiles. Según un estudio de EY-Parthenon, un punto de presencia (PoP) típico gestionado por una torrera independiente es un 46% más eficiente que uno gestionado por un operador móvil.

Los tres grandes operadores de EE. UU. se han desprendido de su infraestructura pasiva

Como resultado de todo esto, los grandes operadores estadounidenses han vendido (o cedido en régimen de alquiler) sus mástiles a empresas de infraestructuras: en 2012, Crown Castle pagó 2.400 millones de dólares a T-Mobile en el marco de un acuerdo a largo plazo que incluía 7.200 mástiles (unos vendidos, otros arrendados). De forma similar, en 2013 Crown Castle abonó 4.850 millones de dólares a AT&T por el arrendamiento a largo plazo de 9.100 mástiles. Y en 2015, American Tower pagó 5.100 millones de dólares a Verizon Wireless por el arrendamiento a largo plazo de 11.300 mástiles. A estas operaciones se suman muchas otras de menor envergadura.

Europa ha seguido el mismo camino

En los últimos años, los operadores móviles europeos también han empezado a vender. Algunos han optado, como primer paso —menos eficiente—, por crear sus propias torreras (Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage, TOTEM). Otros, en cambio, han dado el “salto” hacia una especialización completa. En España, por ejemplo, los operadores (Telefónica, Yoigo, MásMóvil y Orange) han vendido casi 8.000 torres a Cellnex a lo largo de la última década. En Francia, Bouygues ha vendido más de 6.000 torres a Cellnex y FPS Towers, mientras que Iliad traspasó el 70% de su cartera de torres, también a Cellnex. En Italia, Wind vendió 7.400 torres a Cellnex, y CK Hutchison otras 8.900, igualmente a Cellnex. Y en el Reino Unido, Cellnex ha adquirido recientemente Arqiva, junto con 6.000 mástiles procedentes de CK Hutchison.

Tres olas

Podríamos representar estos avances como sucesivas “olas”. La Primera Ola correspondería al desarrollo inicial de las redes por parte de los propios operadores móviles. La Segunda Ola sería la venta de la infraestructura pasiva a las empresas de torres.

La Tercera Ola también comenzó en Estados Unidos

Wireless Capital Partners (WCP), el primer agregador de arrendamientos de suelo para telecomunicaciones en EE. UU., se fundó en 2001. Poco después, en 2003, llegó Unison Site Management (Unison), que mejoró el modelo de WCP al empezar a adquirir «servidumbres de telecomunicaciones» en lugar de simples derechos de arrendamiento (con el tiempo se comprobó que estas servidumbres, al tratarse de derechos de propiedad más sólidos, resistieron mejor durante la Gran Recesión de 2009-2010). El Sr. Overman, que en aquel entonces ejercía como abogado especializado en fiscalidad internacional y financiación estructurada, ayudó en 2004 a una empresa llamada MD7 a introducirse en el negocio de la agregación de arrendamientos de emplazamientos; ese mismo año se fundó también Communications Capital Group (hoy TowerPoint). En 2008 se creó Telecom Lease Advisors (hoy Lease Advisors). Por último, el Sr. Overman fundó Wireless Infrastructure Partners (WIP) en 2009, y Landmark Dividend le siguió en 2010.

El Sr. Overman y su equipo en WIP internacionalizaron la inversión en arrendamientos de emplazamientos móviles al estilo estadounidense

Tras haber cerrado cerca de 1.000 inversiones en arrendamientos de emplazamientos móviles en Estados Unidos, el Sr. Overman y la compañía que fundó, WIP, fueron los primeros en llevar este modelo de agregación de arrendamientos, de corte estadounidense, al ámbito internacional. Era un paso lógico, ya que la competencia entre los agregadores estadounidenses estaba reduciendo los márgenes: estas empresas competían por unos 300.000 emplazamientos en Estados Unidos, mientras que el mercado internacional, que comprendía varios millones de emplazamientos, permanecía prácticamente inexplorado. A esto se sumaba el hecho de que el Sr. Overman, con doble nacionalidad europea y estadounidense, había nacido y crecido en los Países Bajos (una de las sociedades más abiertas y multiculturales del mundo), pero se había formado profesionalmente en Estados Unidos, en la Facultad de Derecho de Georgetown y en su Escuela de Servicio Exterior.

El Sr. Overman aplicó el enfoque de WCP de adquirir derechos de arrendamiento en jurisdicciones de derecho anglosajón (Australia, Canadá y el Reino Unido), donde no existen las «servidumbres en bruto» propias del modelo de Unison. Posteriormente, sustituyó estas servidumbres por la figura del usufructo —de origen romano y ampliamente consolidada— en países de derecho civil como Francia, España, Italia, México, Brasil, Chile y Colombia. Otras jurisdicciones exigieron un enfoque más a medida. En menos de una década, el Sr. Overman supervisó la inversión en cerca de 6.000 emplazamientos repartidos en 20 países. Landmark Dividend y Lease Advisors siguieron sus pasos únicamente en jurisdicciones de habla inglesa (Canadá y Australia). Pero en el resto del mundo, el Sr. Overman apenas encontró competencia, algo que sigue ocurriendo hoy en día. En TIP, continúa innovando, expandiéndose hacia nuevos mercados como Dinamarca y la República Checa, con otras jurisdicciones y clases de activos adicionales ya previstas.

Las torreras como «estrategia de salida» para los agregadores de arrendamientos

Aunque la Tercera Ola resultaba una novedad tanto para los operadores móviles como para las propias torreras, estas últimas no tardaron en convertirse en la «estrategia de salida» de los agregadores de arrendamientos. American Tower compró 1.800 inversiones en arrendamientos de emplazamientos a Unison en 2011 (tras lo cual Unison abandonó el sector). Crown Castle adquirió 2.300 a WCP en 2012 (empresa que, igualmente, dejó de operar). InSite Wireless Group compró Lease Advisors en 2014, y fue adquirida a su vez por American Tower en 2020. Landmark Dividend fue adquirida por Digital Bridge en 2021.

Telecom Infrastructure Partners, de nuevo a la vanguardia

La adquisición de más de 6.000 arrendamientos de emplazamientos móviles por parte del Sr. Overman y sus equipos permitió que los inversores de WIP salieran a bolsa en 2020. En febrero de 2020, el Sr. Overman fundó Telecom Infrastructure Partners (TIP) y, de inmediato, buscó y obtuvo el compromiso de capital necesario para impulsar la Tercera Ola hacia su conclusión lógica (350 millones de dólares en capital que, combinados con deuda, proporcionarán a TIP más de 1.000 millones de dólares para invertir). Tras un año y medio de descanso, el Sr. Overman puso en marcha las operaciones de TIP el 1 de septiembre de 2021.

Ha llegado el momento del acuerdo

La conclusión lógica de la Tercera Ola es, por supuesto, una mayor división del trabajo y de la eficiencia. Hace unos años, un directivo de American Tower con quien el Sr. Overman negoció programas de inversión en arrendamientos de emplazamientos patrocinados por el propio operador en toda Latinoamérica lo resumió a la perfección: «los operadores móviles deberían especializarse en voz y datos, las torreras en el acero, y los agregadores de arrendamientos de suelo en el terreno».

El problema ha sido que los inversores en arrendamientos de emplazamientos móviles han buscado el «potencial de revalorización» asociado al acero, en lugar de reconocer que este tipo de inversiones se asemejan más a las inversiones de arrendamiento «triple neto» propias de otras clases de activos: mientras que las torreras sostienen el valor de sus acciones apostando por el crecimiento (de forma orgánica, presionando a los operadores móviles para obtener rentas más altas y sumando nuevos inquilinos mediante la co-ubicación, así como a través de fusiones y adquisiciones), un agregador de arrendamientos bien gestionado mantiene una «congruencia de objetivos» total con sus inquilinos, es decir, los operadores móviles y las torreras. Ambas partes buscan flujos de renta predecibles y estables a largo plazo, «como los de un bono».

TIP está dispuesta a ser controlada al 100%

Por este motivo, TIP está dispuesta a ser controlada al 100% por sus inquilinos, los operadores móviles y las torreras. Nuestro modelo de negocio consiste en invertir en arrendamientos de emplazamientos móviles «tal y como los encontramos». No somos inversores de tipo capital riesgo que buscan maximizar la rentabilidad de un tramo finito de inversiones mediante una renegociación agresiva. Por el contrario, estamos construyendo una cartera global de alta calidad basada en flujos de caja predecibles a largo plazo, más parecida a un bono que a una acción. TIP está dispuesta a renunciar a cualquier posibilidad de renegociación, formalizando arrendamientos mejorados (o acuerdos marco de arrendamiento) con sus inquilinos cuya duración coincida exactamente con la de la inversión de TIP. Esto significa que los operadores móviles y las torreras obtienen las condiciones de precio y operativas que desean, sin tener que preocuparse por futuras renegociaciones. TIP buscará una rentabilidad razonable, sobre la cual será plenamente transparente.

Cabe señalar que este planteamiento es idéntico al adoptado en su día por WCP, Unison y Landmark Dividend. Los operadores móviles estadounidenses colaboraron con estos agregadores de arrendamientos para proteger emplazamientos estratégicos bajo condiciones predecibles. No tiene sentido que un inversor en arrendamientos de emplazamientos negocie de forma agresiva con inquilinos de gran tamaño, cotizados en bolsa y bien capitalizados. Y tiene aún menos sentido hacerlo en múltiples jurisdicciones repartidas por distintos continentes.

Tres ejemplos de la Tercera Ola

TIP continuará y mejorará el historial del Sr. Overman, adquiriendo arrendamientos de emplazamientos móviles (así como centrales de conmutación móvil, DAS y centros de datos) de forma independiente y a un ritmo acelerado. Pero, además, TIP se encuentra en una posición idónea para ayudar a los operadores móviles y a las torreras a especializarse todavía más, completando así la Tercera Ola. Estos son algunos ejemplos:

(1) Programas de prima de arrendamiento patrocinados por el inquilino. TIP puede ayudar a crear una situación de «beneficio mutuo» entre, por un lado, los propietarios de los terrenos y, por otro, los operadores móviles y las empresas de infraestructuras. Esto es posible porque la capacidad de TIP para pagar primas de arrendamiento elevadas y por adelantado a los propietarios no depende de una renegociación del contrato en el momento de su renovación. En cambio, TIP aprovecha el hecho de que el propietario del terreno se enfrenta a un «riesgo binario»: o bien el arrendamiento del emplazamiento móvil genera renta («1»), o bien se extingue («0»). TIP, por su parte, afronta un riesgo de cartera (y no un riesgo binario): si se extingue un arrendamiento concreto, TIP queda cubierta por los miles de arrendamientos restantes. Por lógica, esto implica que siempre existe un precio de compra atractivo tanto para TIP como para el propietario. En un mundo racional, ¡el 100% de los propietarios de emplazamientos deberían vender! El atractivo de estas primas de arrendamiento se ha visto confirmado por el propio mercado: ya se han realizado más de 25.000 inversiones en arrendamientos de emplazamientos en todo el mundo.

En este escenario, quien más gana es el operador móvil o la empresa de infraestructuras, ya que TIP está dispuesta a suscribir un arrendamiento mejorado (o un acuerdo de múltiples emplazamientos, MSA, por sus siglas en inglés) que ofrezca al operador toda la flexibilidad operativa que necesita, por ejemplo, cláusulas de «ampliación de uso» y «ampliación del espacio» para respaldar el despliegue del 5G, junto con reducciones razonables de la renta. El operador móvil o la empresa de infraestructuras controla a TIP y al propietario del terreno al 100%, ya que el arrendamiento mejorado o el MSA tiene una duración coincidente con la de la inversión de TIP. TIP nunca tendrá la posibilidad de renegociar, mientras que el operador móvil o la empresa de infraestructuras conservará la capacidad de rescindir el contrato cuando lo necesite.

(2) Cómo desbloquear el punto muerto derivado del Código de Comunicaciones Electrónicas (ECC) del Reino Unido de 2017

En el Reino Unido, la reforma del Código de Comunicaciones Electrónicas (ECC, por sus siglas en inglés) se diseñó para contribuir a lograr una cobertura universal y una mayor capacidad de red, especialmente de cara al despliegue del 5G. Los operadores móviles se han valido del Código para conseguir reducciones de renta, en ocasiones muy significativas, lo que ha generado resistencia por parte de los propietarios de los terrenos.

Ya se han dictado más resoluciones judiciales bajo el Código de 2017 que durante los 30 años completos en que estuvo vigente el código anterior, y el Tribunal ha advertido sobre el riesgo de retrasos. El Gobierno está estudiando si son necesarios cambios adicionales, aunque la Law Society sostiene que no basta con modificar el Código y sus procedimientos.

Ofcom considera que las partes deberían buscar un acuerdo, y en TIP creemos que podemos ayudar a lograrlo. Las más de 25.000 inversiones en arrendamientos de emplazamientos realizadas en todo el mundo demuestran que a los propietarios de emplazamientos móviles les resultan atractivas las primas de arrendamiento. En el Reino Unido ya se han pagado miles de estas primas. Como se ha señalado anteriormente, la disposición de TIP a pagar primas de arrendamiento elevadas NO depende de futuros incrementos de renta. De hecho, estamos dispuestos a aceptar reducciones de renta, tal y como pretende el nuevo ECC. Nuestro modelo de negocio se basa en flujos de caja predecibles y estables a largo plazo, «como los de un bono», sean cuales sean estos. Nuestra rentabilidad NO depende de una futura revalorización negociada.

Tampoco hemos adoptado una postura respecto al nuevo ECC, lo que nos permite ayudar a «desbloquear el punto muerto» entre, por un lado, los propietarios de los emplazamientos y, por otro, los operadores móviles y las empresas de infraestructuras. Nuestro bajo coste de capital nos permite abonar primas de arrendamiento elevadas a los propietarios, al tiempo que ofrecemos a los operadores móviles y a las empresas de infraestructuras las ventajas que buscan al amparo del nuevo ECC.

TIP actúa únicamente como facilitador, y está dispuesta a someterse a un control contractual del 100%. Nuestra función es aportar el capital necesario para «desbloquear el punto muerto».

(3) Ground and Infrastructure Sale-leasebacks.  The sale-leaseback process is straightforward.  TIP acquires rights to be (3) Operaciones de venta con arrendamiento posterior (sale-leaseback) de suelo e infraestructuras

El proceso de venta con arrendamiento posterior es sencillo. TIP adquiere derechos sobre la propiedad, ya sea en pleno dominio o mediante un arrendamiento principal (headlease) o un usufructo. A continuación, TIP arrienda de nuevo el inmueble al operador móvil, que conserva en todo momento el control total sobre TIP.

El operador móvil destina los fondos obtenidos a sus actividades «core» más rentables, como el despliegue de nueva tecnología. La financiación mediante sale-leaseback ofrece numerosas ventajas:

• Recuperar el capital invertido previamente (CapEx) sin perder el control total del activo;
• Obtener el 100% del valor del activo (sin aplicar ningún ratio préstamo-valor);
• Mejorar los ratios de deuda sobre recursos propios y evitar el incumplimiento de covenants financieros;
• Mayor flexibilidad que la financiación mediante deuda (plazos de entre 10 y 30 años);
• Convertir un activo depreciable en liquidez;
• Proteger el activo frente a posibles compradores externos independientes.

El operador móvil mantiene el control pleno sobre el activo. TIP actúa como una contraparte puramente financiera, nunca como competidor. Nuestros acuerdos de arrendamiento son de tipo «triple neto» y «asimilables a un bono»: el operador móvil fija de antemano el precio y las condiciones, sin posibilidad alguna de renegociación posterior. Activos susceptibles de monetización:

• Mástiles;
• Centrales de conmutación móvil (MSC);
• Sistemas DAS; y
• Centros de datos.

Los operadores móviles estadounidenses se han protegido recurriendo a operaciones de sale-leaseback de activos «core» con diversas contrapartes. Por ejemplo, cuando AT&T vendió otros 1.000 mástiles en 2019, no se los vendió a Crown Castle (que ya le había comprado 9.100 mástiles en 2013), sino que cerró la operación con Peppertree. De forma similar, cuando Verizon decidió llevar a cabo en 2015 una operación de sale-leaseback por valor de 650 millones de dólares sobre su centro de operaciones en Nueva Jersey, la realizó con Mesirow Financial y no con American Tower. Los operadores móviles europeos deberían plantearse, del mismo modo, trabajar con contrapartes que aún no controlen sus carteras de mástiles. De hecho, para completar realmente la Tercera Ola (una especialización óptima sin renunciar al control), los operadores podrían considerar la posibilidad de suscribir operaciones de sale-leaseback de suelo con TIP, mientras recurren a terceros para operaciones similares sobre el acero, los equipos o incluso los edificios levantados sobre el terreno arrendado. Máximos ingresos, máximo control.

TIP cuenta, con diferencia, con el equipo más experimentado del sector de la inversión en arrendamientos de emplazamientos móviles:

• Entre 2000 y 2009, el Sr. Overman asesoró a empresas de la lista Fortune 500 en operaciones de financiación mediante arrendamiento de gran envergadura («big ticket») por un valor superior a los 4.000 millones de dólares;
• Entre 2010 y 2019, el Sr. Overman internacionalizó el modelo estadounidense de inversión en arrendamientos de emplazamientos móviles, cerrando más de 6.000 operaciones (por un valor adicional de 1.000 millones de dólares).

Con TIP, el Sr. Overman y su equipo, en rápida expansión, continúan mejorando y acelerando este impresionante historial como referentes e innovadores del sector.